Requisitos para la Reforma de Fachadas en Propiedad Horizontal

Según la Ley 675 del 2001 o de Propiedad Horizontal, las fachadas de las edificaciones sometidas a este régimen se consideran bienes comunes esenciales, entendiéndose como tales a aquellos indispensables para disfrutar los bienes privados, contemplando dentro de este tipo las fachadas y los techos o losas que funcionen como cubiertas a cualquier nivel, en consecuencia, cuando se requiera modificar la fachada en una copropiedad se necesita cumplir con un requisito adicional como es la aprobación de la asamblea de copropietarios, y no deben hacerse modificaciones que no estén estipuladas en el reglamento de propiedad horizontal, además de cumplir con los requisitos de las licencias de ampliación y modificación según las normas urbanísticas.

Para efectos de aprobar la modificación de la fachada en una copropiedad la asamblea debe sesionar con un número de propietarios de represente la mitad más uno de los coeficientes; ahora, en tratándose de una modificación del interior de un inmueble que se encuentre afectado a propiedad horizontal no es necesario la aprobación de la Asamblea.

En caso de que el propietario que pretenda hacer la reforma de su fachada no cumpla con los requisitos pertinentes podría ser sancionado por la copropiedad conforme a lo establecido en la Ley 675 de 2001 respecto al régimen de sanciones; Si hay modificaciones que afecten las zonas comunes, se puede solicitar la demolición ante las alcaldías menores o se puede recurrir a las sanciones contempladas en el reglamento de propiedad horizontal para estos casos.

La Ley confiere a los alcaldes la competencia para adelantar las actuaciones administrativas tendientes a hacer cumplir las normas urbanísticas y sancionar su incumplimiento. Para tal efecto, la ley contempla la posibilidad de promover actuaciones de orden policial, en las que se actúe directamente sobre las construcciones en los casos que se adelanten actuaciones urbanísticas omitiendo el deber de solicitar licencia o cuando no se ajusten a ella, por lo que el alcalde o su delegado, de oficio o a petición de parte, dispondrá la medida policiva de suspensión inmediata de todas las obras respectivas. Y de la misma manera, se establecen sanciones (i) de orden pecuniario, consistente en multas que varían según el tipo de infracción y el metraje que la configure, y también contempla (ii) la demolición total o parcial de las obras desarrolladas sin licencia, o de la parte de las mismas no autorizada o ejecutada en contravención a la licencia, a costa del interesado, pudiéndose cobrar por jurisdicción coactiva si es del caso, cuando sea evidente que el infractor no se puede adecuar a la norma.

Vale la pena considerar tambien que, no solo está latente la posibilidad de las sanciones por los órganos o entidades de control, sino que la falta de uniformidad de las fachadas (parte externa de la copropiedad) puede llegar a desvalorizar las casas y los apartamentos que la componen.