Junio 2023
Jairo Javier Rangel
El numeral 8 del artículo 51 de la Ley 675 de 2001 establece como una de las funciones de los administradores cobrar, recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna. Sin lugar a dudas se constituye como una función de gran importancia y de gran interés para la copropiedad el recaudo de cartera, teniendo en cuenta que los rubros cobrados a los copropietarios son en su mayoría para la manutención de la misma copropiedad, así como también para el pago a todos los proveedores.
Procederemos entonces a establecer unas acciones que podría ejecutar la copropiedad en cabeza de su administrador para con los morosos:
- 1. Publicación en un listado de zonas comunes (Artículo 30 de la Ley 675 de 2001).
- 2. Restricciones a zonas comunes.
- 3. Restricción de voz y voto en asambleas.
- 4. Inicio de procesos jurídicos a través de abogados.
En la normatividad vigente de Colombia, no existe una norma que ordene que para iniciar el cobro jurídico de cuotas de administración es necesario pre constituir en mora al deudor, o que se deba agotar algún requisito de procedibilidad para tal fin, sin embargo, es importante considerar que, en algunas copropiedades se ha establecido en el Reglamento que, para iniciar el cobro jurídico de las cuotas de administración se deba por ejemplo solicitar autorización al Consejo de Administración, o que el deudor debe estar en mora de al menos tres cuotas de administración, o que la deuda represente determinado valor. Lo anterior obedece a la autonomía con la que cuentan las copropiedades para establecer este tipo de procedimientos, obviamente que todos estos mecanismos deben estar aprobados con el quorum requerido en la Ley 675 de 2001.
Ahora, es por otra parte tener en cuenta por parte del administrador que, de no proceder a dar cumplimiento a lo establecido en el numeral 8 del artículo 51 de la Ley 675 de 2001, podría incumpliendo con un mandato legal, afectar a la copropiedad, ocasionando además perjuicios y a terceros, respecto de los cuales podría ser requerido para que responda con su patrimonio.
Artículo 50, Ley 675 de 2001: “…Los administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal.”
